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Obligation de réaliser un Diagnostic Technique Global, sous quelles conditions ?

Qui est concerné ?

La loi Alur, entrée en vigueur en mars 2014, prévoit un Diagnostic Technique Global obligatoire (sous réserve de publication des décrets d'application) à partir du 1er janvier 2017, pour les immeubles :

  • De plus de 10 ans et qui font l'objet d'une mise en copropriété ;
  • Qui font l'objet d'une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l'administration demande au syndic de le lui produire.

La mise en copropriété peut intervenir lorsque l'on divise un immeuble existant auparavant géré par un seul propriétaire. La mise en copropriété consiste en la division de l'immeuble en plusieurs lots privatifs et communs. Les copropriétés « existantes » ne rentrent donc pas dans cette catégorie et n'ont donc pas d'obligation de faire un DTG. L'obligation de réaliser un DTG ne concernera donc que très peu de copropriétés.

Démarche obligatoire pour toutes les copropriétés

Cependant pour ces copropriétés non concernées par le DTG, une démarche obligatoire est tout de même à réaliser à partir du 1er janvier 2017. En effet, elles devront organiser un vote à la majorité simple par le syndicat des copropriétaires concernant la décision d'engager ou non un DTG car même si la copropriété ne rentre pas dans les critères de réalisation d'un DTG (voir ci-dessus), il est tout à fait envisageable et possible que celles-ci en réalisent un.

Qu'est ce qu'un Diagnostic Technique Global ?

Un Diagnostic Tech nique Global (DTG) intègre :

  • Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs
  • Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires
  • Une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble
  • Un Diagnostic de Performance Energétique de l'immeuble ou un audit énergétique
  • Une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (notamment sur les 10 prochaines années)

A l'issu de ce diagnostic, le syndicat des copropriétaires doit présenter un plan pluriannuel de travaux à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Complémentarité de l'audit énergétique et du Diagnostic Technique Global

Si une copropriété s'engage dans une démarche d'audit énergétique, celui-ci doit-être intégré dans le DTG.

Pour les copropriétés qui ont engagé un de ces trois audits au cours de l'année 2015-2016, ces derniers ne seront pas obsolètes au 1er janvier 2017. Ils apporteront une certaine avance pour le DTG.

Rappel sur les différentes obligations pour les copropriétés en matière de performance énergétique

  • Le Diagnostic de Performance Energétique collectif (DPE) est obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots disposant d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement. Il détermine une étiquette énergétique (allant de A à G) indiquant le niveau de consommation et les émissions de gaz à effet de serre. Il peut contenir quelques pistes d'amélioration de performance énergétique. Il est obligatoire et doit être réalisé avant le 31 décembre 2017.
  • L'audit énergétique « normé » est réalisé par un bureau d'étude. Il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots (tous types de lots confondus) chauffés collectivement. Il permet une vision globale du bâtiment et projette des pistes de travaux à effectuer pour rendre la copropriété plus confortable, plus économe et plus saine. Le décret (n°2012-111) du 27 janvier 2012 rend obligatoire la réalisation de cet audit énergétique avant le 31 décembre 2017.

En plus de l'audit énergétique « normé » présenté ci-dessus, il est important de préciser que d'autres types d'audit énergétique plus approfondis et plus complets existent :

  • L'audit énergétique et architectural (cahier des charges réalisé par l'ADEME, l'APC et le CRIF) ;
  • L'audit global partagé (cahier des charges réalisé par l'UNARC et Planète Copropriété).

Description des audits « améliorés »

L'audit énergétique et architectural est réalisé conjointement par un architecte et un bureau d'étude. En plus d'avoir une vision globale des travaux de rénovation énergétique, il prend aussi la prise en compte de la dimension d'entretien du patrimoine général grâce à l'intégration de l'expertise d'un architecte. Dans certaines régions, ce type d'audit plus complet permet l'octroi de subventions pouvant atteindre 70% du prix de l'audit.

L'audit global partagé est réalisé conjointement par un architecte, un bureau d'études thermiques et un ingénieur financier. Il est encore plus poussé que l'audit énergétique et architectural. L'intégration d'un ingénieur financier dans la réalisation de l'audit permet d'adapter les propositions de travaux du binôme architecte / bureau d'étude aux capacités financières réelles de la copropriété. De part sa méthodologie très cadrée et intervenant très en amont, ce type d'audit permet d'impliquer la copropriété au processus d'audit énergétique grâce notamment à la réalisation par les copropriétaires du Bilan Initial de Copropriété. Ce type d'audit, encore plus complet que le précédent, permet également l'octroi de subventions pouvant atteindre 70% du prix de l'audit dans certaines régions.